海南建设自贸港无疑是海南历史上最具想象力和含金量的政策。在中央宣布海南建设自贸港的政策后，反应最快的无疑是海南的房价和海南的房地产政策。在自贸港政策出台一周左右，海南随即出台了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在海南已经出台的限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本地居民家庭销售，而海口、三亚、琼海非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计5年个人所得税或社会保险缴纳证明等。海南的全域限购政策，目前是全国最为严厉的限购政策。
一方面是代表最高开放水平的自贸港，另一方面却是前无古人的最严厉的限购，对于这样反差明显的举措，我在某电视财经栏目中表达了强烈的质疑，我认为，海南在迎来了史上最具含金量的自贸港政策后，随即出台史上最严的限购政策，这属于南辕北辙，背道而驰，严厉的限购完全背离了自贸港的“开放”内涵，等于关起门来搞“最开放的”贸易港，在这种“限”的政策思路下，自贸港的很多开放的好政策一定会失去吸引力或者被废弃。
节目播出后，引发剧烈的反响有点出乎我的意料，朋友圈到处都在转发这期节目。在我看来，我的这种观点非常正常，在一个号称最开放的地方搞最严格的全面限购，我认为这本身很精分。但很显然，反响剧烈的原因还是我对限购的态度，一谈到房地产限购，我发现即使在很多领域最市场派的学者，也会露出非常分裂的一面支持限购。鉴于电视节目的容量以及节目的特殊呈现方式，很多观点其实并没有在节目中得到逻辑严密的体现。我觉得还有必要再通过文章说明我的观点。
自贸港是什么，是当今世界最高水平的开放形态。自贸港其实也不是个什么新鲜事物，全球现在有600多个自贸港，自贸港的历史也已经200多年了。世界著名的自由贸易港有香港、纽约、新加坡、亚丁、贝鲁特、汉堡、巴拿马、迪拜等20 多个。我们的香港是目前世界上最自由、最开放的自由贸易港。全球600多个自贸港，尽管形式各异，开放水平差距也比较大，但基本具有四个特点。
一是开放范围大。新加坡、中国香港和迪拜全境实行自由贸易政策，整个城市兼具转口贸易、出口加工、金融、商业、旅游等多种功能，外商可以自由居留和从事有关业务，所有居民和旅客均享受关税优惠。
二是贸易自由度高。香港除为履行国际义务及维护安全外，不对进出口商品的种类、价格、贸易主体身份进行管制，对一般商品不征收关税，没有主动的进出口配额。
三是开放领域广。几乎所有投资领域均允许私人和外来投资者参与，资本项目完全开放，国际贸易可以使用任何货币进行结算，国际航运进出不受海关限制。
四是税负水平低。如在香港一般货物进出口均无须缴付关税，其他税也很低。香农自由贸易港企业所得税率为12.5%，远低于欧盟的平均企业所得税率，迪拜杰贝阿里自由区内的所有企业在50年内免交所得税，区内工作人员免交个人所得税。
从高层对海南的定位看，也是希望海南通过建设自贸区和自贸港，着力打造全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区，特别提出以制度创新为核心，赋予更大改革自主权，支持海南大胆试、大胆闯、自主改，加快形成法治化、国际化、便利化的营商环境和公平统一高效的市场环境。
可以说，中央对海南建设自贸港，形成中国改革开放的新高地，是有极大的期待的。海南自贸港建设，意味着中国改革开放进入到一个新的时代。在我看来，中国“改革1.0”时代的标志是1979年7月，中央同意在广东省的深圳、珠海、汕头三市和福建省的厦门市试办出口特区；而中国“改革2.0”时代的标志则是1991年，中央决定开发浦东，浦东新区成立，随即在1992年，中国正式确立了市场经济的方向。海南的自贸港的启动，其实意味着中国“改革3.0”时代的到来，意味着中国在开放层面进入到全面开放的最高水平的冲刺，是要冲关的，是要杀出一条血路的。不管海南在产业上如何定位，我要强调的是，在这里，一定不要把自贸港的“开放”的魂给丢了，魂丢了，自贸港就名不副实了。
而海南的全域限购，恰恰是和自贸港最大的特点“开放”的灵魂背道而驰。当然，限购的理由也是冠冕堂皇的，说什么，不能让自贸港政策变成“炒房”的政策，而很多人之所以支持海南全域限购，必须会提及上世纪90年代海南的房地产崩盘惨案。当年海南房地产泡沫刺破后，留下600多栋“烂尾楼”、 800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，在当时，这对中国金融安全造成了极大的冲击。
可是，当年中国的金融、房地产都没有实现市场化，土地市场也是一片混乱，炒楼花，炒地皮非常流行。而现在中国在金融、房地产、土地制度等方面是当时的海南无法相提并论的。我们有手段也有办法避免当年的乱象出现，这点自信不可能没有。而海南的全域限购恰恰是这种最没有自信的表现，如果我们在房地产领域，都没有一点点勇气突破，都没有信心在建设自贸港的过程中把房地产搞好，就遑论其他了。
而且，海南有一个定位是打造“国际旅游岛”，在自贸港的政策下搞国际旅游岛，更需要的是开放的政策而不是限制的政策。通过海南在软硬件方面的升级，吸引全球的人到海南休闲、度假，当然还有置业居住。全球凡是打造国际旅游消费中心的自贸港，从来没有见过实行限购，甚至全域限购这种啼笑皆非的政策的。迪拜为什么能够在沙漠之地建成中东最大的自贸港，一个原因就是吸引全球的富人到迪拜置业居住。迪拜通过吸引全球的资本和高端人士，提升了迪拜的硬件建设和软件环境。海南要打造国际旅游消费中心，坦率而言，不要说软件环境，硬件环境和目前国际上类似的旅游胜地相差甚远，我们需要大幅度升级海南的硬件环境，而漂亮的房子、漂亮的酒店、漂亮的游乐场所和设施是必备的。我特别不明白的是，现在搞某个大动作，上上下下都强调不能搞房地产，房地产的范围是非常广的，你不通过搞房地产提升城市硬件水平怎么可能建设一流城市？靠海南自己的购买力，靠海南自己的资本能把海南在这方面的差距弥补上？你们信不信，我可真不信。
如果说海南的房子不让海南以外的人买，我认为海南搞自由贸易港首先来讲的话，就等于你把人排除在外了。你叫国际自贸港，你叫国际旅游岛，你就应该吸引大量的人，我觉得把房子卖给海南以外的人是完全正常的。我们为什么要限？如果一限的话，比如说不让海南以外的人买房子，海南搞什么？国际旅游的休闲度假，靠海南人自己休闲度假，怎么可能？我们不用全域限购的手段能不能确保海南房地产市场的稳定，能不能确保当地人的住房？当然能，看看迪拜是怎么做的，开放的眼光学习啊。全球的高端人士，有钱人，在海南拥有自己的房子，常来海南，对海南是好事，还是坏事，脚指头都能想明白啊。
自贸港的精髓在于打破和取消很多限的东西，海南自贸港则是一宣布立即实施了令人瞠目结舌的全球最厉害的限购政策。在全球600多个自贸港中，只有海南实施了与自贸港的开放精神相悖的限购政策。其实，我最担心的不是限购本身，而是限购这种可怕的“限”的思维会蔓延到自贸港建设的很多领域，这里也限，那里也限，到最后，自贸港变成了“自限港”，自贸港自由开放的精髓和活力之源就没了。
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