魔幻主义色彩的环京楼市，无论是它跌宕起伏的房价，还是与首都纷纷扰扰的传言，历来都被人们津津乐道。
向东的燕郊，隶属廊坊的南北三县，往南去的雄安新区，近几年格外引人注目。
2019年春节假期刚结束，北京通州与廊坊北三县（三河、大厂、香河）整合规划的审查程序就已走完，只待政府批复后，大刀阔斧进行规划建设。
01、画圈的环京，协同的京津冀
北京最新一版的城市规划，将北京的定位为“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”。
伴随城市规划一并到来的，是关于“疏解北京非首都功能，推进京津冀协同发展”的目标。
1月，北京市政府正式启动搬迁计划，目的地是副中心通州，这次搬迁一并带走的还有40万北京主城区常住人口。
2月，廊坊北三县（三河、大厂、香河）成为通州城市副中心发展的产业协同区，疏解北京人口，安置非首都功能。
跳出北京和环北京圈的百公里，京津冀城市群的建设才是新规划里更加遥远的目的地。
打破城市发展不均衡，从点到面带动区域经济发展，是这次新规划的最终目标。
官方解读称，新规划有这6个方向（内容有删减）：
一是以强化“四个中心”的城市战略定位，并从空间布局、要素配置、疏解整治提升等方面作出了具体安排。
二是以疏解非首都功能为牛鼻子，坚持疏解功能谋发展。
三是紧密对接京津冀协同发展，跳出北京看北京，放眼京津冀广阔空间来规划北京的未来，努力打造以首都为核心的世界级城市群。
四是坚持问题导向，集中聚焦人口过多、交通拥堵、房价高涨、大气污染等“大城市病”治理。
五是坚持均衡发展。针对北京南北、内外、城乡发展不均衡问题作安排。
六是实现多规合一。率先实现城市总体规划与土地利用总体规划的两图合一，实现城市规划向城乡规划转变，形成全域空间规划的基础底图。
02、燕郊、北三县的楼市，可能要涨
从16年开始，燕郊、北三县经历了房价过山车。
燕郊房价从2万多一路涨到4万，到去年底又几乎腰斩。
北三县房价同样从原本的7、8千，短时间内拔高至1.5万，又在调控出台后，逐渐跌回1万左右。
就在最近，有消息称燕郊和北三县的市场，有反弹迹象。
具有特殊地理位置，链接京津冀的燕郊、北三县，下一步能不能涨？怎么涨？我们不妨从长短期的两个维度判断。
首先，我们从短期的发展来看。
短期内，燕郊、北三县楼市涨不涨？取决于调控放不放手。
从目前政策来看，2019年，国家对于楼市的指导方针始终坚持三稳原则，即稳地价，稳房价，稳预期。所以，类似前两年短期内房价大涨的可能性不大。
但是，稳并不代表不涨。
从长期来看：
一方面，政策、规划利好已出。
在国家战略层面的规划，政策的扶持和侧重都会带来相应的经济、人口红利。
城市群的规划雏形我们从世界范围内来看，可以找到相似概念。
例如，美国大西洋沿岸都市核心区、英国东南部大城市连绵区、德国鲁尔大城市连绵区等等。教育、医疗、金融、行政、旅游等职能的区分，形成大型城市聚集。
而北京对环京的城市群定位提出了一个相当高标准的概念——“国际化城市群”。
承德、张家口、秦皇岛、雄安、石家庄、唐山纷纷被列入中心城区。
向北连接北京副中心和唐秦的燕郊、北三县，将首当其冲的成为北京战略附属地以及交通连接要塞。
具体规划上：
交通：服务北京东部、南部区域的地铁7号线、八通线、S6线新的线路路段将相继在2020年之前开通；
产业：通州将建7大千亿级产业集群，7大产业分别是总部经济、财富管理、文化旅游、文化科技、尖端芯片、IT信息软件、智能制造。
统一城区规划，交通轨道的相继规划开放，新兴产业的布局发展，将成为拉动环京楼市的有力举措。
另一方面，市场因素也同样决定了该区域的房价长期看涨。
北京主城区的功能疏散，从一定程度上刺激了人口的向东迁移。伴随着人口移动而来的，是房地产需求的地缘性外溢。
新出台的通州与北三县统一规划建设，北三县将作为通州的产业辐射区域外，还肩负着缓解城区人口压力的重担。
在相应的计划中，到2035年通州常住人口规模在130万人。
而早在2017年末，通州常住人口就已经达到150万。
超标的人口毫无疑问只能向其他区域转移，于是北三县的规划必不可少。
在未来几年，北三县和燕郊在房价、土地供应、购房难度上要优于北京主城区。当地楼市市场需求量的增加，已基本可以预见。
因此，长期来看，燕郊、北三县楼市升温基本上是一定的。
而涨势呢？在调控适当的情况下，暴涨暴跌出现的可能性基本不大。稳定和持续的上涨，可能会成为主流趋势。
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